Dossier technique de copropriété

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La copropriété est la division d'un immeuble ou groupe d'immeubles par lots ayant chacun des parties privatives et une quote-part des parties communes.

La copropriété est soumise à la loi 18-00 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis, publiée au BO du 07 novembre 2002, telle qu'elle a été modifiée et complétée par la loi 106-12 publiée au BO le 3 novembre 2016.

L'article 1 de la loi 18-00 stipule que le régime de la copropriété est applicable  "à la propriété des immeubles bâtis divisés par appartements ou étages ou locaux et dont la propriété appartenant à plusieurs personnes est répartie par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes. Elles sont applicables également aux ensembles immobiliers bâtis constitués d’immeubles, villas ou locaux, contigus ou séparés, répartis en parties privatives et parties communes appartenant dans l’indivision à l’ensemble des copropriétaires..."

Le dossier technique de copropriété couvre différentes formes de copropriétés

• Immeuble Simple : copropriété verticale dans laquelle l'immeuble est bâti au collectif avec des propriétaires différents
• Groupement d'Immeubles
• Résidence composée d'Immeubles
• Résidence composée de villas : Copropriété horizontale pour un groupe de villas, pour chacune desquelles le propriétaire est différent, mais le terrain est commun.
• Résidence Balnéaire : Copropriété horizontale comportant des résidences de loisirs.
• Projet Intégrés : Projets intégrés regroupant l'habitat, le commercial, le balnéaire et le touristique
• Résidence immobilière de promotion touristique RIPT: la RIPT est régie par la loi 01-07 édictant des mesures particulières relatives aux résidences immobilières de promotion touristique et modifient et complètent la loi 61-00 portant statut des établissements touristiques.

Définition des parties privatives et parties communes

Les parties privatives : parties construites ou non, détenues directement par chaque copropriétaire. Elles sont la propriété exclusive de ces copropriétaires. Voici quelques exemples de parties privatives

• Appartements, duplex
• Commerce, Mezzanine
• Cave privative
• Place de parking
• Box au sous-sol ou à la terrasse

Les parties communes : parties dont la propriété est répartie entre tous les copropriétaires. Elles sont destinées à l'usage et à la jouissance commune de l'ensemble ou une partie des copropriétaires. Voici quelques exemples de parties communes :

• Gros œuvres, fondations et murs porteurs
• Caves si elles sont destinées à l'usage commun
• Façades et toits destinés à l'usage commun
• Escaliers, passages et  corridors destinés à l'usage commun
• Loges des gardiens et des concierges
• Entrées, sous-sols et ascenseurs destinés à l'usage commun.
• Murs porteurs séparant les parties privatives
• Équipements communs, y compris les parties traversant les parties privatives
• Lieux destinés au dépôt des ordures ménagères
• Cours et jardins, les locaux destinés à l'usage commun.

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Selon l'article 8 de la loi 18-00, "tout immeuble en copropriété est régi par un règlement de copropriété" Ce règlement définit les règles de fonctionnement de la Copropriété et fixe les droits et les obligations des copropriétaires. Toujours selon l'article 8, "Le propriétaire initial ou les copropriétaires d’un commun accord sont tenus d’élaborer un règlement de copropriété dans le respect des dispositions de la présente loi et notamment de ses articles 9 et 51. Une copie doit en être remise à tout copropriétaire"

La réalisation du dossier technique de copropriété est soumise aux textes suivants :

• Décret n° 2-94-266 du 20 janvier 1995 pris pour l'application de la loi n° 30-93 relative à l'exercice de la profession d'Ingénieur Géomètre Topographe
• Loi 18-00 relative au statut de la Copropriété des immeubles bâtis, promulguée par le dahir n°1-02-298 du 3 octobre 2002 B.O n° 5054 du 7 novembre 2002 p1216,telle qu’elle a été modifiée et complétée par la loi 106-12 promulguée par le dahir 1-16-49 du 27 avril 2016 B.0 n° 1664 du 3 novembre 2016, p 1664.
• Dahir du 12 août 1913 sur l’immatriculation foncière telle qu’il a été modifié et complété par le dahir n° 1-11-177 du 22 novembre 2011 portant promulgation de la loi n°14-07 j
• Dahir n° 1-13-116 du 30 décembre 2013 portant promulgation de la loi n° 57-12 complétant le dahir du 12 aout 1913 sur l’Immatriculation Foncière, bulletin officiel n° 6306 du 6 novembre 2014, p.4255.
• Décret n° 2-13-18 du 16 ramadan 1435 (14 juillet 2014) relatif aux formalités de l’Immatriculation Foncière.
• Circulaire N° 380/ANCFCC/DC du 28/10/2003.

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Description sommaire des étapes d'un dossier technique de copropriété :

• L'ingénieur géomètre topographe (IGT) procède à une visite de conformité. Il s'assure que l'état des lieux est conforme au plan d'architecture "ne varietur".
• L'IGT procède au relevé de copropriété et prépare le dossier technique de copropriété au bureau.
• L'IGT convoque le propriétaire pour le bornage. Il lui fait signer le PV de bornage et lui fournit le règlement de copropriété pour la signature légalisée.
• L'IGT dépose le dossier technique de copropriété à la plateforme du service du cadastre.
• Le service du cadastre procède au contrôle terrain et bureau, puis formule les observations à l'IGT par l'intermédiaire de la plateforme.
• L'IGT répond aux observations du service du cadastre en rectifiant éventuellement le travail terrain ou bureau. Il re-dépose ensuite le dossier à la plateforme.
• Le service du cadastre examine le retour et vérifie la prise en compte des remarques et marque le dossier "Bon pour récépissé".
• L'IGT imprime le dossier physique, puis le dépose au service du cadastre.
• Le service du cadastre délivre le récépissé de la copropriété ainsi que les planches, le règlement et le PV.
• L'IGT délivre le récépissé, les plans, le règlement et le PV au propriétaire.
• Le propriétaire remplit une demande de morcellement à la conservation foncière, accompagnée des documents précités.
• La conservation foncière étudie le dossier, l'approuve et communique le montant des droits de l'opération.
• Le propriétaire paie les droits à la conservation foncière.
• La conservation foncière met à jour la propriété mère, et crée de nouvelles propriétés foncières correspondantes aux parties privatives de la copropriété.

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